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关于《瑞安市玉海街道沿江新村危旧房改造工程房屋征收补偿方案》相关意见和建议的反馈说明
发布日期:2016年12月13日 - 14:21   来源:市电子政务中心   浏览次数:次   字号:
 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定,瑞安市人民政府于2016816日发布关于公开征求《瑞安市玉海街道沿江新村危旧房改造工程房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)意见的公告,征求意见期限从2016816日至2016917日止。在征求意见期间,部分被征收人和群众提出相关意见和建议,现将收到的意见和建议汇总及根据征求意见对《补偿方案》所作的修改内容,说明如下:

第一部分 意见和建议汇总

一、朱瑞兴等26户提出意见和建议

1、认为无征收双证。

2、认为未补偿先搬迁。

3、认为房屋征收部门未依法向被征收人提供周转用房。

4、认为市政府未提供用于产权调换的置房资源。

5、认为作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位,因此按月支付被拆迁户临时安置费的方式并不合适。

6、要求征求意见代表由所有住户选出。

7、新建房屋超出原被征收房屋建筑面积部分的房价结算下浮率问题。

二、阮爱珍等52户提出意见和建议

1、认为该三幢商业楼为非危房,房屋征收价格应比沿江新村危房价格高,被征收房屋补偿价值应委托评估公司明确评估价格。

2、要求安置用房土地性质由划拨转为出让。

3、要求三幢商业楼自行拆建,不列入征收范围。

4、认为商业楼安置楼层过低,要求提高安置比例。

三、关于设计方面的意见和建议

1、关于设计方案科学性问题

2、关于商业楼安置楼层过低、日照标准问题

3、关于地下空间归属问题

四、关于安置套型增购的意见

王瑞照等户认为原准备用于产权调换的部分被征收人选择货币补偿后的剩余安置房源,希望用于安置户型较小的安置户增购,以帮助进一步改善居住条件。

第二部分  反馈说明

一、对朱瑞兴等26户提出的意见和建议的反馈说明

1、在房屋征收与补偿政策中,无双证概念。若是针对征收决定作出前就收双证的问题,是由本项目签约方式决定的,签订协议书时一并上交权证,是为了便于统一办理相关手续。征收决定之前签订的协议属于附条件生效协议,如今后协议不生效的,已上交的权证予以返还,并不影响房屋权利人的权益。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁,其中先补偿、后搬迁包含两种情况:一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致,签订协议,双方按协议履行相关的给付义务;二是被征收当事人在规定的期限内未达成补偿协议,市、县级人民政府已经依法作出补偿决定时,货币补偿金已经专户存储或财政部门担保支付,产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先补偿。本项目符合先补偿后搬迁原则。

3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)第二十二条:因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。根据国务院条例规定,提供周转用房并非强制性的唯一方式,过渡期间周转用房由被征收人选择自行解决的,房屋征收部门应当支付给被征收人临时安置费。

4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)第二十一条规定因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定被征收人选择房屋产权调换的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前,房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。过渡期限内的周转用房,被征收人可以选择自行解决,也可以选择由房屋征收部门提供。第二十四条规定房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的,应当自逾期之月起按照设区的市、县(市)人民政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费。

本项目属于旧城区改建项目,用于产权调换的安置房为原被征收房屋所在地块的新建期房。如超过过渡期限未交付用于产权调换的房屋,被征收人可以自逾期之月起要求按照市人民政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费。

5、本项目补偿资金按规定的程序在征收补偿决定作出之前到位。临时安置费按月拨付符合法律规定。

6、《补偿方案》面向社会征求意见,在征求期限内任何个人和单位均可对该方案提出意见和建议,无需特别选定代表。

7、新建房屋超出原被征收房屋建筑面积部分的房价结算问题,已在《补偿方案》第二条规定,请参见相关内容。根据法律及相关法规规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构参照被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。超出面积部分,按市场价格结算,至于能不能下浮,下浮多少,依照法律法规及相关政策。关于时间基准日问题,《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:被征收人选择房屋产权调换的,被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。《补偿方案》规定按征收公告之日为基准日的房地产市场评估价格下浮45%结算,符合法律和本项目实际情况。

二、对阮爱珍等52户提出的意见和建议的反馈说明

1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定,房地产价格评估机构独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作。被征收人选择房屋产权调换的,被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法、标准评估确定

被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

沿江路三幢被征收房屋的市场价值,将由房地产评估机构按照评估规程结合房屋成新等因素作出评估。

2、土地使用权类型依法受相关土地法律法规限制,依照法律规定,安置房土地使用权类型按被征收房屋原土地使用权类型确定。对该问题,将在《补偿方案》中作进一步明确。

3、该三幢商业楼在区位、规划等方面属于沿江新村危旧房改造工程项目范围,列入征收范围是出于城市整体规划等公共利益需要,依法应列入本项目征收范围。

4、《补偿方案》确定的安置方案及安置比例已经多方论证,安置楼层符合规定,安置比例符合法定补偿原则及补偿平衡原则。

三、关于以上被征收人提出的有关设计方案方面问题的反馈说明

1、关于设计科学性问题,早在2005年市旧城办就委托规划设计院做了沿江新村前期改造方案,但是因为种种原因都无法实施。20156月,玉海街道又正式委托规划设计院进行前期改造可行性论证,规划院项目组也对该地块进行了认真的调查研究与技术分析。沿江新村现状建筑密度高(包括违章建筑达57.5%),涉及户数多(达到了758户),户均占地面积少的情况十分突出,且要兼顾住宅1:1.4比例的意愿,同时又要满足自身底层最低日照1小时及规范要求的周边住户日照等条件,规划设计院对该地段地块(不到30亩)设计了不少于20个总平面方案。前期方案均因对虹桥南路22幢、欧安侧面东西向住宅、外滩佳园等10-60户不等的住户造成日照遮挡影响而最终放弃。8-11层小高层方案也是在无奈的前提下做出的最佳方案,政府在相关的要求下已制定了尽可能的宽松政策。老城区改造与新区建设的最大区别,在于新区建设不需要考虑就地安置,因此它的方案设计仅须符合国家对居住区规范化的相关要求。而老城区改造由于地段好,又必须考虑大量的拆迁安置,国家和地方允许按实际情况出发予以降低有关的规范标准要求,否则老城区改造就无法实施。本项目设计空间受到前述客观因素限制,但设计单位已经在确保项目自身安全和不影响周边住户利益的前提下,以居住条件和环境能够得到有效改善为目的,不断优化并继续优化项目设计方案。

2、住建局出具的规划设计条件,是依据老城区单元控规的相关指标要求的容积率≤3.0,建筑高度≤70m等,都是在基地环境允许的前提下,可以做到的最大值。如果自身日照、交通条件、周边环境不允许,那么相关指标就必须往下降。如果有的指标可以再高一点,经市政府批准后可以再调整,但前提是不得影响周边住户的安全与日照。

3、关于地下空间权属问题。房屋权利人自愿改造与政府启动房屋征收的最大区别在于:自愿改造是住户100%协商自愿改造,自筹资金、自己建设、自己分配、建设比率低,这种项目的地下空间依法属于住户所有。但本项目涉及户数众多,无法达到100%自愿改造的条件,只有通过房屋征收程序方可实现本项目改造。房屋征收程序是由政府征收房屋并收回土地使用权,对被征收房屋按市场价补偿原则进行补偿安置,并给予搬迁费、临时安置费、奖励等等。安置房由政府建设,并用于被征收人产权调换。这种模式下的安置房建设单位是政府或指定的主体,且需配建物业管理用房、配电房等公共设施。依照法律规定,建设单位是地下空间权属的权利人。在房屋征收资金平衡上,地下空间处置收益实际上都用于补偿和项目建设投入。故而,安置房项目的地下空间权益依法应归国有。

四、关于安置房套型增购问题

沿江新村部分被征收房屋面积较小,对应的安置房套型面积也具有局限性,这是本项目客观条件所决定的。但本项目征收中确实会有部分被征收人将选择货币补偿,故而将有部分套型相对大的房源剩余。考虑到改善小套型被征收人的居住条件,对部分被征收人提出的关于套型增购的意见予以采纳,具体增购内容将在安置完毕后,由市政府视房源剩余情况制定相关政策方案。

                                   瑞安市人民政府       

20161213日       

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